Consórcio imobiliário

O conceito

Entendendo o consórcio

Sete perguntas que separam o que o vendedor diz do que o contrato faz.

O que é um consórcio imobiliário?

É um grupo de pessoas que paga parcelas mensais a uma administradora para formar um fundo comum. Todo mês uma ou mais delas são contempladas, por sorteio ou por lance, e recebem uma carta de crédito para comprar um imóvel. Quem entra não pega dinheiro emprestado: compra o direito a uma carta, e paga por ela ao longo do prazo.

Consórcio não tem juros. Então é de graça?

Não. No lugar dos juros há a taxa de administração, cobrada sobre o valor da carta e diluída nas parcelas (algo entre 15% e 25% do crédito no prazo todo), mais o fundo de reserva e o seguro. E há um custo que não aparece na parcela: o tempo. Quem paga anos antes de ser contemplado está financiando o grupo, e é isso que a taxa efetiva mede.

O que é a contemplação, e por que ela muda tudo?

É o momento em que você recebe a carta. Até lá você só paga; depois, você tem o imóvel e continua pagando. Quanto mais tarde a contemplação, mais tempo você pagou sem ter nada, e maior a taxa efetiva do que foi, na prática, um empréstimo. Por isso o Zela mostra sempre três cenários, e não uma parcela solta.

O que é lance, e o que é lance embutido?

Lance é dinheiro oferecido para ser contemplado antes: quem oferece mais, leva. O lance livre sai do seu bolso e abate o saldo. O lance embutido usa uma parte da própria carta como lance: você é contemplado antes, mas recebe menos crédito. Ele é aplicado na contemplação, sobre o valor da carta naquele mês, e reduz o que você ainda deve.

A carta de crédito perde valor com o tempo?

Não, e isso é o que separa consórcio de poupança. A carta é corrigida pelo mesmo índice que corrige as parcelas do grupo, em geral o INCC ou o IPCA, todo aniversário do contrato. Quem é contemplado no mês 90 recebe uma carta maior do que a contratada, no mesmo passo em que as parcelas subiram. É a regra dos consórcios e é assim que o Zela calcula.

Consórcio ou financiamento: como comparar?

Nunca pelo total pago. O total do consórcio carrega vinte anos de correção de índice e não é comparável a juros. A comparação certa é entre a taxa efetiva do consórcio, que depende de quando você é contemplado, e o CET do financiamento. Contemplação cedo pode bater o financiamento; contemplação tarde costuma perder. É a única linha da tabela em que o Zela aponta a melhor opção.

Consórcio serve para quitar um financiamento que já tenho?

Serve, e é um dos usos mais interessantes: uma carta do tamanho do saldo devedor quita o contrato e troca juros de banco por taxa de administração. Só funciona se a contemplação chegar antes de você ter pago boa parte dos juros, e por isso o Zela nunca coloca essa opção como o primeiro movimento: o ganho depende de um evento que você não controla.